Styret har hatt besøk av Obos prosjekt som skal lage en tilstands- og vedlikeholdsvurdering av borettslaget for fem år framover. Det handler om bygningsvedlikehold og rør og elektrisk anlegg og alt som det kreves fagkunnskap for å vurdere. Vi gjorde det samme for 5-6 år siden og har brukt vedlikeholdsplanen som et styringsverktøy. Selv om det alltid oppstår uventede saker er det viktig å ha en langsiktig strategi for systematisk vedlikehold av bygningene.
Siste del av 2018 ble det mye fokus på vann. Det ble trøbbel med varmtvannet mange steder, og det ble nedlagt mye arbeid for å finne årsak og utbedre feil. Borettslaget er over 60 år gammelt og det vil fortsatt være en del utfordringer med rør og alderen på disse. Vi fikk jo "strømpet" alle rør som gikk ut fra blokkene og inn til det kommunale avløpet i 2016-17, det var en stor jobb, og det skal holde i femti år framover. Men det er en del rør inne i blokkene som også trenger utbytting og vedlikehold.
Det var dessverre mange skader på varmekabler i året som gikk. Selv om varmekablene er inne i andelseiers leilighet vil det inntil videre fortsatt gå på borettslagets forsikring i og med at de ble lagt i forbindelse med et felles rehabiliteringsprosjekt i 2005-2006. Varmekabler lagt etter rehabiliteringen er hver enkelt andelseiers ansvar. Forsikringsselskapet har som svar på antall skader økt forsikringspremien vesentlig, det får betydning for borettslagets økonomi. 
Elbileierne i borettslaget fikk fire ladeplasser ved inngangen til 2019. De fire faste parkeringsplassene foran styrerommet ble omgjort til fire ladeplasser. De som søkte fikk ladekort, og vi har pr i dag 10-12 elbiler som deler på å bruke disse ladeplassene. 
Vaskeriene fikk nytt system for bestilling av tid i 2018. Vi var pilotbrukere, og det medførte jo noe prøving og feiling, men det meste lot seg løse, og vaskeriene har vært i vanlig drift hele tiden. Det blir stenging en dag eller to i forbindelse med omkobling av nettverket, og så skal problemene med at nettet faller ut være løst.  
Den nye vedlikeholdsplanen kommer i løpet av januar/februar og styret legger denne til grunn for budsjetteringen for 2019 og årene framover. Det er viktig å holde bygningsmassen i god stand og unngå skader som følge av manglende vedlikehold. Med en langtidsplan er det litt lettere å holde utgiftene under kontroll.

Det har ikke blitt tid til å skrive så mye her i år. Tanken er at dette skal være en ganske uhøytidelig side om hva som skjer der inne på styrerommet. Men etter at vi laget en brukergruppe på Facebook blir det ofte den uformelle kommunikasjonen. Jo, vi vet at ikke alle er på Facebook, så det er vel lurt å skrive litt her også.

Det har vært mye å jobbe med i styret. Av de større sakene er det gjort en del arbeid for å få i gang ladestasjoner, det har vært et langt lerret å bleke, og det er langt fra ferdigbleket, for å si det sånn. Mange hindre her. Å få nok strøm er helt vesentlig. Å lade en elbil krever mer enn det som er tilgjengelig i en vanlig kontakt, derfor må man ha helt egen kurs, og egne ladestasjoner. Plugger du inn i en vanlig kontakt risikerer du at det begynner å brenne. Og om det ikke begynner å brenne trekker det veldig mye strøm, som kommer på borettslagets felles strømregning, ikke helt greit hvis fellesutgiftene må økes fordi noen fyller tanken på andres regning. Vi har hatt flere befaringer, og nå venter vi på svar fra Hafslund på om det er mulig å trekke nok strøm ut fra transformatorhuset.

Fellesvaskeriene har blitt oppgradert slik at vi kan bestille tid via nettet, i stedet for å måtte gå ned i vaskekjelleren og sette oss opp på en tavle der nede. Tidligere var ikke alle like greie med å respektere andres vasketid, og det hendte at vaskeriet var opptatt selv om man hadde bestilt tid. Med det nye systemet er det ikke mulig å vaske i andres vasketid, til glede for mange, til irritasjon for andre. Det har vært noen irritasjoner i denne prøveperioden, det skal ikke underslås. Vi har vært prøvekaniner, som "betaling" har vi fått en avtale om veldig rimelig pris. Og Jako, som har levert vaskerisystemet, har vært på alerten hver gang noe har skjedd. Systemet er ikke hundre prosent ferdig, men så godt som. Det ble lagt inn en oppdatering av programvaren i forrige uke, så vi er veldig nær ferdig med testperioden nå.

Alle pipene ser nå annerledes ut enn opprinnelig. Pipene begynte å bli dårlige, vi kunne risikert at murstein falt ned. Det fineste hadde vært å mure opp pipene på nytt, men det var veldig kostbart, så løsningen ble å sette på nye pipehatter. Fasongen er slik den er for å unngå at fugler lager reir nedi eller på toppen av pipa. Det ble faktisk funnet litt av hvert i ventilasjonssjaktene før i tida ...

Apropos ventilasjonssjaktene så er de rengjort. De siste blir tatt nå i november. Det ble under arbeidet oppdaget at det var flere tilfeller der noen hadde montert kjøkkenvifte rett inn i ventilasjonssystemet, det er ikke tillatt.

I sommer hadde en del beboere et potetprosjekt i pallekarmer. Noen fikk store og fine poteter, men de fleste av oss fikk en heller beskjeden avling. Om det var fordi vi hadde vannet for lite, gjødslet for lite, eller gjort noe annet galt vites ikke, poteter pleier jo være superenkelt. Men sånn ble det ikke for alle. Vel, vi har pallekarmene, takk til Oslo kommune som sponset prosjektet og kostnaden til pallekarmene, og de som har plass fortsetter vel å dyrke også neste sesong. Det er noen ledige kasser, så bare ta kontakt med styret om du er interessert.

Sykkelparkeringen fikk vi heldigvis på plass. Der fikk borettslaget tilskudd fra Obos, de har en ordning som heter Obos gir tilbake, og vi søkte på underkapittelet grønt ansvar. Det var noen startproblemer da sykkelgarasjene kom. Erfaringen er nok at disse burde stått på asfalt. Nå står de fleste av dem på gress, og det ga noen ekstra utfordringer fordi beina begynte å skli på gresset, noe som medførte problemer med låsing. Så satt Roger vaktmester på støtteplanker for å unngå at beina skulle skli. Det har fungert ganske bra. Kanskje burde det bli satt på planker også på bakføttene. Så viste det seg at leverandøren hadde gjort en glipp i montering av låsene, så på noen garasjer skrudde en skrue seg ut, og det ble trøbbel med låsing. Men det er også løst. Av Roger, selvsagt. Nå blir det spennende å se om det går greit for vintersyklistene å komme seg ut og inn av sykkelgarasjen hvis det kommer en meter snø.

Denne høsten har det vært mye pes med vanntrykk/vannmengde og varmtvann. Ikke artig å stå i dusjen og ikke få skylt ut såpe av håret, eller bare ha kaldt vann i dusjen. Det er avdekket to hovedårsaker: rusk i silen i blandebatteriet eller feil på blandebatteriet slik at kaldtvannet går over i varmtvannet. Et par steder er det fortsatt problemer, og rørleggerfirmaet jobber med dette. Overslag (kaldtvannet går over i varmtvannet) skyldes at "veggen" mellom varmt og kaldt vann ikke fungerer som den skal, og kaldtvannet kjøler ned varmtvannet. Hvis dette bare var et problem for de med feil på blandebatteriet hadde ikke problemene vært så store, men dessverre er det sånn at dette påvirker alle i samme rørstamme, altså alle som bor over/under hverandre. Derfor ble de som hadde feil på blandebatteriet pålagt å bytte. I skrivende stund er det fortsatt tre oppganger som ikke er ferdigsjekket med tanke på blandebatterier. Rørleggerne rekker ikke sjekke disse før etter at hovedventilene er ferdig skiftet. Det skjer i perioden 5-9.november. Arbeidet med å finne årsak til problem med trykk/vannmengde og blandebatterier vil fortsette etter at hovedventilene er skiftet.

Alle som har fylt 75 vil få invitasjon til julelunsj på restaurant Neptun på Etterstd vg skole (tidligere kokk- og stuertskolen). Invitasjonen kommer i november.

I dag har det blitt sendt ut en epost fra styret om forsøpling av borettslaget. Ja, det er helt utrolig, men det er noen som velger å sette masse skrot og ting de ikke vil ha utenfor søplekontaineren. Skjønner ikke hva de tenker. Det er et dilemma - skal vaktmesteren rydde opp eller la det stå? Hvis det blir stående er det ikke akkurat pent, det er forsøpling. Hvis han tar det bort er det klarsignal til den/de som setter ut søpla si på denne måten. Sukk.

2017 har vært et år med mye aktivitet for både styret og beboerne. Vi ble ferdig med rehabiliteringen av avløpsrørene. En svær jobb. En god del av pipene har fått nye pipehatter, de gamle pipene var begynt å bli temmelig sprø. Og vi har jubilert! 60 år er verdt en markering. Neste år blir det også mye som skjer. Alle vinduer skal males utvendig. For å komme til må malerne bruke lift, og da tar de samtidig verandaene, det vil si, de blir spylt utvendig, og alt av jern blir malt. Og som om det ikke var nok, hopper malerne inn på verandaen og maler treveggen innenfor også. Det kommer info, og det blir et infomøte. For det må ryddes skikkelig før de begynner! Arbeidet vil foregå i perioden mai til september. Men som sagt, det kommer info, både skriftlig og muntlig.

Vi er spent på parkeringssituasjonen i 2018. Det innføres beboerparkering (Oslo kommune) i hovedveien utenfor borettslaget i løpet av januar, vi frykter at det kan forverre parkeringssituasjonen inne i borettslaget. Det er bakgrunnen for den nye veldig strenge regelen om tilgang til bare en parkeringsplass pr leilighet. Ser vi at borettslaget blir tomt for biler skal vi justere dette ved å dele ut gjestekort til alle, men inntil videre må vi se an situasjonen.
Får du gjester kan de parkere i hovedveien (der bussen går) mot å betale, her finner du info om dette.
Se når beboerparkering innføres i vårt område.
Info om våre parkeringsregler inne i borettslaget.

Det ble et godt besøkt årsmøte, 44 stemmeberettigede. Det burde selvsagt vært 250, men 44 er slett ikke verst. Det var vel forslaget om utbygging av loft som vakte interesse.
Møteleder TK ledet oss profesjonelt gjennom årsmelding, regnskap og valg. Navnene på styret finner du under Kontakt.
Etter at forslaget om loftsutbygging var lagt fram ble det en lang og oppklarende diskusjon. Møteleder Tor Kjetil Dedekam Pedersen (TK) fra Obos berømmet oss for at vi var saklige og konstruktive. Det kom også innspill om at det kanskje var bedre om man kunne slå sammen to leiligheter, da ville det i hvert fall vært noe som alle i teorien kunne ha dratt nytte av. Loftsutbygging er for de få. Argument om at et vedtak om utbygging var veldig usolidarisk mot de som ikke kunne få glede av det, kom fram i flere innlegg. Et forslag om loftsutbygging krever 2/3 flertall, det fikk det ikke, det var faktisk svært få som var for forslaget. Det kom to alternative benkeforslag om å utrede muligheten for utbygging. En representant fra styret gjorde oppmerksom på at det ikke ville være styret som utredet, men at arbeidet måtte settes bort til et firma (les: koster penger). Etter diskusjon rundt utredning ble det votering, og begge de alternative forslagene om utredning falt. Så da blir det ingen utredning om dette i år.

Etter det ordinære møtet var det tid for generelle spørsmål og diskusjon. Det var spørsmål om bomberommene og bruken av disse, som vi diskuterte på forrige årsmøte. Styret vil sende ut en oversikt over hvilke bomberom som er i bruk, og hva de brukes til.
Et annet tema var sykkelparkering, spesielt for elsykler. De er attraktive for tyver, og en beboer hadde nettopp fått sin elsykkel stjålet.  Syklene er for tunge til at man kan bære dem opp og ned av kjeller. Hva med et sted med tak og vegger? Nye sykkelstativ står allerede på planen for 2018, og med disse innspillene vil styret også ta et låsbart hus med i planene. Styret oppfordret forøvrig alle til å sende innspill om typer sykkelstativ og sykkelhus til styret.

Det kom også forslag om å lage en lukket facebookgruppe for borettslagets beboere. Styret oppretter en side.

I løpet av våren skjer det ting på lekeplassen. Den store sandkassa blir borte, det legges gummiasfalt under huska og klatrestativet, den gamle huska byttes ut med ny. Den lille sandkassa fornyes og vippehusken skiftes ut med ny. Dessuten blir det flere sitteplasser (bord og benker).

Det er ikke bare regjeringen som jobber med budsjettet i disse dager, det gjelder også styret i borettslaget. Dog skal det sies at arbeidet hos oss er enklere, vi har ingen politiske fanesaker å forsvare. 
Vindusutskifting er i full gang for de som har bestilt. Ingen problemer meldt. De som har fått sine nye vinduer ferdig montert vil få regning fra Obos i januar, enten en regning på hele beløpet, eller som avdrag over husleien.
Vi har fått framdriftsplanen for rehabilitering av rørene, og sender ut rundskriv så snart vi har funnet en dato for informasjonsmøte for alle. Inntil videre ligger planen på nettsidene våre, med et lite forbehold, mer info i løpet av uka.
For et par år siden hadde vi en gruppe kompetente personer fra Obos prosjekt på befaring, de laget en vedlikeholdsplan for bygningsmassen i borettslaget i fem år framover. Det er et viktig dokument. Det er også mange småoppgaver som skal løses, de må også inn i budsjettet. Det er flere utebenker og bord, utskifting av noen av sykkelstativene, oppgraderinger og vedlikehold av grøntområdet, oppgraderinger og vedlikehold i fellesvaskeriene, nye lys i og utenfor oppgangene (mange oppganger er ferdig nå), sikring av piper, brannvern, og tusen andre små og store oppgaver. Det er alltid noe å ta tak i :-)  

Fredag 30.september ble arbeidet i BJN 22 avsluttet, og dermed er rehaiblitering av avløpsrør ferdig for denne gang. For de resterende blokkene vil arbeidet starte opp til våren. Det kommer info om dette på slutten av året. 
Så langt er det funnet to brudd, det er i BJN 18 og 20. Vi er veldig fornøyd med at alt har gått etter tidsplanen. Rehabiliteringen har helt klart vært en stor ulempe for mange beboere, - utedo og brakkedusj er ikke særlig morsomt. Brumming fra maskiner har vært litt plagsomt til tider. Men det har tross alt gått bra. 

Vinduene ble bestilt med en gang siste målerunde var unnagjort. Det var lang leveringstid, og det er likevel ikke mulig å komme i gang med utskiftingen i oktober. Den første leveransen blir til ESL 91, 93, 95, BJN 14, 16, 18 og 20. Disse vinduene leveres før jul. Etter jul kommer leveranse til ESL 97, 99, BJN 22, 24, 26 og 28.
​Nærmere tidsplan kommer når vi har fått mer info om leveransen.

Vi får spørsmål om når vinduene blir skiftet. Ja, det skulle vi ønske vi kunne svare sikkert på. Det har tatt utrolig lang tid siden vi startet med å innhente bestillinger. Styret har måttet ta mange purrerunder. Alle skulle svare, enten at de ønsket/trengte nye vinduer, eller at de ikke trengte. Det er 256 leiligheter i borettslaget, vi skulle ha 256 svar. Puh, vi hadde ikke alle svarene før etter sommerferien. Så skulle alle bestillinger systematisere, legges inn i kontraktsformular, og overleveres Dør og vindusmontasje (DOVM), som gjør jobben. Når de hadde fått alle bestillingsskjemaene fra styret gikk de runde for å måle opp vinduer. Det er nemlig slik at ikke alle vinduer er like, det er tildels ganske store forskjeller. Så de måtte inn til alle som hadde bestilt. Noen beboere glemte avtalen, andre ble forhindret og glemte å gi beskjed, og atter andre var ikke var til stede av andre gode(?) grunner. Så da må DOVM gå enda en runde, den går de tirsdag 6/9. De som ikke er hjemme da får sin ordre annulert. Punktum Vi kan ikke vente lenger nå. Det betyr at de må bestille og ordne med et snekkerfirma selv, det betyr igjen at disse ikke kan få tilbud om betaling over husleie, og at prisen blir høyere fordi det ikke er en fellesbestilling. Så vi krysser fingre for at de som nå har fått beskjed om å være hjemme mellom kl. 16 og 19 i morgen, faktisk er der. 
Og når alle har hatt oppmåling leverer DOVM en samlet bestilling, det må de for å få presset prisen. Deretter er det leveringstid. Vi tror, men vet ikke, at montering av nye vinduer kan starte i siste halvdel av oktober. Alle vil få beskjed når vi vet mer om datoer.

Selv om det er sommer og sol, og regn, har vi i styret litt å pusle med på styrerommet. Det er rett før rehabiliteringsarbeidet med avløpsrørene starter. Forut for det har det vært møter og planlegging, og mye informasjon. Vi begynte med å invitere alle til informasjonsmøte i mars, så har det vært oppslag, rundskriv og epostmeldinger. Så nå tror vi at alle er godt nok informert. 
Det er ingen tvil om at en uke uten do og dusj er ugreit. Og det er aller mest problematisk for borettslagets eldste beboere. Noen har klart å få til et opphold hos familien, de som har søkt kommunen om korttidsplasser forteller at det er høyst problematisk, noen har søkt og fått tilbud om mobilt toalett i leiligheten. De som klarer å gå opp og ned trappene vil ha redusert komfort i den vannløse uka, men de får tilgang til do og dusj i brakke utenfor, så det skal vel gå bra for dem også. Vi ordner med midlertidige nøkkelbrikker for de som må vaske i en annen vaskekjeller enn de pleier. Vi regner med at også en del som vanligvis vasker hjemme, vil bruke vaskekjeller i denne uka.

Vi håper alt skal gå greit, og at ingen glemmer seg og heller noe væske i utslagsvasken eller i do. For da kan det bli trøbbel. På informasjonsmøtet ble det vist en film om hvordan arbeidet foregår, og vi fikk forståelsen av hva som kan skje dersom det kommer vann i røret i den mest kritiske fasen. Først renses rørene (den første uka), deretter er det rehabiliteringsarbeid (den vannløse uka). Før måtte man grave opp gamle rør og erstatte med nye, nå kjører man inn noe som sprøytes på innsiden av rørene og lager en slags strømpe, det blir som et nytt rør inni det gamle røret. Dersom det kommer vann akkurat mens de lager "strømpa" har vi maks uflaks, og det blir en veldig kostbar reparasjon. Det må vi for all del unngå. Så sett en bred tape over dolokket, tape igjen vasken på kjøkkenet og badet. Folkene i TT-Teknikk vil gå en runde mandag morgen i den "røde" uka etter at de har stengt vannet. Da ber de folk trekke ned i do, og setter en tape over lokket. Er ikke folk hjemme, får de selvsagt ikke gjort dette, og da har vi en potensiell fare for at noen trekker ned i do når de kommer hjem. Vi krysser fingre for at ingen gjør det!

Man har sjelden fritidsproblemer når man er med i styret i borettslaget. Det har vært mange utfordringer i det siste. Vi følger en vedlikeholdsplan som Obos Prosjekt har staket ut for oss, men det skjermer oss ikke for overraskelser, som den med kloakklekkasjen i nr 24. Vi er ennå ikke helt ferdig med den saken. Polygon som ryddet og renset opp i det meste har fortsatt en jobb å gjøre der, og vi har hatt skadedyrbekjempelse mange ganger. Det kom rotter og fluer som følge av lekkasjen.

Nå holder vi på med vinduene. Alle har fått beskjed om å sende svar, enten de trenger nye vinduer eller ikke, men det er fortsatt noen som må purres. Mye ekstra og unødig arbeid når folk glemmer å svare. Vi sitter med bestillinger og lister, og sjekker, og purrer. Det er straks en måned siden svarfristen, og de fleste har svart nå, men ikke alle. Når alle har svart gir leverandøren endelig pris, og avtaler med den enkelte beboer kan gjøres. Det er et pes å skifte vinduer, men tror ingen kommer til å angre etterpå. For borettslaget vil det være positivt med tanke på energisparing.

Rehabiliteringen av bunnledningene er neste store oppgave. Det er et stort løft på alle måter. Og kan skape store problemer i det daglige når vi ikke kan slippe ut en dråpe vann i avløpet. Det er mange spørsmål knyttet til det praktiske, og dette håper vi å få svar på i informasjonsmøtet 14. mars. Vi håper alle berørte møter opp på audiotoret på skolen og får info, og stiller spørsmål. 

På forsiden av nettsidene ligger noen viktige datoer, disse kommer også som oppslag i oppgangen. Vær obs på oppslag, det er ikke så tidkrevende å venne seg til å kaste et blikk bort der når du fyker forbi.